재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 합니다. 이날 부동산을 사실상 소유한 사람이 그 해 재산세 1년치를 모두 부담합니다. 「지방세법」 제114조에 명시된 규정으로, 7월·9월에 실제 고지서가 나가더라도 납세의무자는 6월 1일 시점 소유자로 확정됩니다.
이 때문에 매매 잔금일이 5월 말이냐 6월 초냐에 따라 1년치 재산세 부담자가 매도자와 매수자 사이에서 완전히 바뀝니다. 수십만 원부터 수백만 원까지 차이가 나기 때문에 잔금 협상 단계에서 반드시 짚어야 하는 항목입니다.
이 가이드는 행정안전부 보도자료·「지방세법」·「지방세법 시행령」·위택스 안내를 기반으로 과세기준일의 의미, 잔금일별 부담 주체, 납부 일정, 매도·매수 협상 포인트를 정리했습니다.
재산세 과세기준일은 단순한 날짜 규칙이 아니라, 집을 사고파는 사람과 임차인, 그리고 향후 보유세를 생각하는 사람까지 모두에게 영향을 주는 기준점입니다. 취득세, 양도세, 임대차, 보유세가 서로 연결되기 때문에, 잔금일만 보지 말고 전체 거래 일정과 다음 해 세금까지 한 번에 보는 편이 안전합니다.
1. 한 줄 결론 — 누가 내는지부터
재산세는 6월 1일 현재 부동산을 사실상 소유한 사람이 그 해 1년치를 전부 냅니다. 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 소유권이 넘어간 것으로 봅니다.
- 잔금 5월 31일까지 — 6월 1일에는 매수자가 소유자 → 매수자가 그 해 재산세 부담
- 잔금 6월 1일 당일 — 그 날 매수자에게 소유권 이전 → 매수자 부담 (행정안전부 명시)
- 잔금 6월 2일 이후 — 6월 1일에는 아직 매도자가 소유자 → 매도자(전 소유자) 부담
- 근거 — 「지방세법」 제107조(납세의무자), 제114조(과세기준일)
- 기준 — 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날 (등기 전 잔금 완료 시 잔금일 기준)
2. 왜 6월 1일인가 — 과세기준일의 의미
과세기준일은 한 시점을 고정해 그 시점의 소유자에게 1년치 세금을 부과하기 위한 장치입니다. 1년 내내 거래가 빈번한 부동산에서 매월 일할 계산을 하지 않고, 6월 1일 한 날만 보겠다는 행정 편의 규정입니다.
- 과세기준일 — 매년 6월 1일 (「지방세법」 제114조)
- 납세의무자 — 그 날 부동산을 사실상 소유한 자 (등기 명의자가 아닐 수도 있음)
- 사실상 소유자 — 등기 전이라도 잔금을 받아 사용·수익할 수 있게 된 자
- 1년 단위 부과 — 6월 2일에 매도해도 그 해 재산세는 매도자 부담
- 일할 계산 X — 보유 기간에 따른 안분·정산 규정 없음
- 공정 — 「지방세기본법」상 부담 형평을 위한 일반 원칙
3. 잔금일별 부담 — 한눈에 보는 표
잔금일 하나 차이로 1년치 재산세 부담자가 정반대로 바뀝니다. 다음 표가 가장 자주 검색되는 사례입니다.
- 잔금 5월 30일 (금) — 6월 1일 소유자는 매수자 → 매수자 부담
- 잔금 5월 31일 (토) — 6월 1일 소유자는 매수자 → 매수자 부담
- 잔금 6월 1일 (일) — 그 날 소유권 이전 완료 시 매수자 → 매수자 부담
- 잔금 6월 2일 (월) — 6월 1일에는 매도자가 소유자 → 매도자 부담
- 잔금 6월 10일 — 동일하게 6월 1일 매도자 → 매도자 부담
- 결론 — 매수자 입장에서 절세하려면 6월 2일 이후 잔금, 매도자는 6월 1일 이전 잔금
4. 등기 전 잔금만 치른 경우 — 사실상 소유자 판정
현실에서는 잔금일과 등기접수일이 다른 경우가 많습니다. 이때는 빠른 쪽 기준으로 소유권 이전을 인정합니다.
- 원칙 — 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 소유권 이전일로 봄
- 잔금 5월 30일 + 등기 6월 5일 — 5월 30일 기준 → 6월 1일 매수자 소유
- 잔금 6월 3일 + 등기 5월 28일 — 5월 28일 기준 → 6월 1일 매수자 소유
- 둘 다 5월 — 5월 기준 매수자 소유
- 둘 다 6월 1일 이후 — 6월 1일 매도자 소유 (재산세 매도자 부담)
- 근거 — 「지방세법 시행령」 제18조 (사실상 소유자)
- 유의 — 매매계약서·잔금 영수증·등기부등본을 함께 소명 자료로 보관
5. 매도·매수 잔금 협상 — 절세 타이밍
재산세는 보통 공시가격 5억 원 주택 기준 1주택자 약 60~80만 원, 다주택자 약 100만 원 안팎이 나옵니다. 잔금일 하루 차이로 이 금액이 누구에게 부과되는지 갈리므로 협상이 치열한 구간입니다.
- 매도자 절세 전략 — 잔금일을 5월 31일까지로 당겨 그 해 재산세를 매수자에게 넘김
- 매수자 절세 전략 — 잔금일을 6월 2일 이후로 미뤄 그 해 재산세를 매도자가 부담
- 절충 — 잔금일을 6월 1일 직후로 잡되 매매가에서 그 해 재산세 절반을 매수자에게 보전 (특약)
- 특약 예시 — “그 해 재산세는 매도자와 매수자가 각 1/2씩 부담한다”
- 주의 — 특약은 매도·매수자 간 사적 약정일 뿐, 지자체에 대한 납세의무자는 변경 X
- 주의 — 1년치 재산세 외에 종합부동산세·도시지역분도 같은 6월 1일 기준 적용
- 전세·임대 — 임차인은 납세의무자 X (재산세는 소유자가 부담)
6. 재산세 납부 일정 — 7월·9월 분할
납세의무는 6월 1일에 확정되지만, 실제 납부는 7월과 9월에 나누어 합니다. 고지서는 7월 초·9월 초에 자동 발송됩니다.
- 주택분 1기 — 7월 16일 ~ 7월 31일 (전체 세액의 1/2)
- 주택분 2기 — 9월 16일 ~ 9월 30일 (전체 세액의 1/2)
- 주택 세액 20만 원 이하 — 7월에 일시 납부 (분납 X)
- 건축물·선박·항공기 — 7월 16일 ~ 7월 31일 (일시 납부)
- 토지 — 9월 16일 ~ 9월 30일 (일시 납부)
- 고지서 — 6월 1일 소유자 명의로 7월 초·9월 초 자동 발송
- 납부 — 위택스(www.wetax.go.kr), 인터넷지로, 가상계좌, 은행 창구, 카드, 간편결제
7. 6월 1일 직후 매매 — 매수자 입장 체크
6월 2일 이후 잔금을 치르면 매수자는 그 해 재산세를 내지 않습니다. 다만 다음 해부터는 본인이 6월 1일 소유자가 되므로 1년치 재산세를 전액 부담하게 됩니다.
- 그 해 — 6월 2일 이후 잔금 → 그 해 재산세 매도자 부담
- 다음 해 — 그 해 6월 1일 매수자 소유 → 매수자가 1년치 부담
- 고지서 수령 — 그 해 7월·9월 고지서는 매도자에게 발송 (매수자가 받았다면 매도자에게 전달)
- 착오 납부 — 매수자가 잘못 납부했다면 매도자에게 반환 청구 또는 지자체 환급 요청
- 주의 — 일부 매도자가 잔금 후 고지서를 무시할 수 있으므로 매매 특약에 명시 권장
- 확인 — 위택스에서 본인 명의 재산세 부과 내역 조회 가능
8. 6월 1일 직전 매매 — 매도자 입장 체크
잔금일을 5월 31일까지 당겨 마치면 매도자는 그 해 재산세를 매수자에게 넘길 수 있습니다. 다만 양도 시점 자체에 따라 양도소득세·종부세도 영향을 받으므로 종합적으로 따져야 합니다.
- 그 해 — 5월 31일까지 잔금 → 그 해 재산세 매수자 부담
- 양도소득세 — 별개 세제, 양도 시점에 따라 비과세 보유기간(2년) 등 영향
- 종합부동산세 — 동일하게 6월 1일 기준이므로 함께 절세 효과
- 주의 — 5월 말 거래가 몰리면 등기·자금 일정이 빡빡해 잔금 지연 위험
- 주의 — 1주택 비과세·9억 원(고가주택) 기준 등 양도세 요건과 함께 검토
- 권장 — 매도 전 세무사 또는 국세청 상담(126) 활용
9. 자주 묻는 질문 — Q&A
- Q. 6월 1일 잔금이면 누가 내나요? A. 그 날 매수자에게 소유권이 이전되므로 매수자가 그 해 재산세를 부담합니다.
- Q. 잔금은 5월 30일인데 등기는 6월 10일이면? A. 빠른 날인 5월 30일 기준 → 6월 1일 소유자는 매수자 → 매수자 부담.
- Q. 등기를 5월에 먼저 마치고 잔금은 6월 5일이면? A. 등기접수일이 5월이므로 매수자 부담.
- Q. 임차인(전세·월세)이 재산세를 내야 하나요? A. 아닙니다. 재산세는 소유자 부과세이며 임차인은 납세의무자가 아닙니다.
- Q. 공동명의 부부면? A. 지분 비율로 안분 부과되며 각자 본인 지분만큼 납세의무가 있습니다.
- Q. 매매 특약에 ‘재산세는 매도자가 낸다’라고 적으면? A. 매도·매수자 간 사적 약정으로만 유효합니다. 지자체 고지서는 6월 1일 사실상 소유자에게 발송됩니다.
- Q. 고지서를 받았는데 이미 매도한 부동산이면? A. 6월 1일 시점 소유자였다면 매도 후라도 납부 의무가 있습니다.
- Q. 미납하면 가산금은 얼마인가요? A. 납부기한 경과 시 3% 가산금이 부과되고, 미납분에 대해 매월 0.66~0.75% 중가산금이 누적됩니다 (지방세 일반 원칙).
10. 종부세·도시지역분 — 같은 6월 1일 기준
6월 1일 기준은 재산세에만 적용되는 것이 아닙니다. 종합부동산세, 재산세 도시지역분도 동일한 기준일을 사용하므로 잔금일 결정 시 함께 고려해야 합니다.
- 종합부동산세 — 과세기준일 6월 1일, 1세대 1주택 공시가격 12억 원 초과분 등 대상
- 재산세 도시지역분 — 과세표준 × 0.14%, 도시계획구역 내 부동산 (재산세 고지서에 함께 표시)
- 지역자원시설세 — 일부 부동산에 별도 부과 (소방·교통 등)
- 지방교육세 — 재산세의 20%가 자동 부과
- 결론 — 6월 1일 소유자는 재산세·도시지역분·종부세·지방교육세를 모두 책임
11. 사례 비교 — 잔금일별 시나리오
- A씨 (공시가격 5억 1주택, 5월 30일 잔금) — 매수자가 그 해 재산세 약 60~80만 원 부담
- B씨 (공시가격 5억 1주택, 6월 3일 잔금) — 매도자가 그 해 재산세 약 60~80만 원 부담, 매수자는 다음 해부터 부담
- C씨 (공시가격 12억 다주택, 5월 28일 잔금) — 매수자가 재산세 + 종부세 모두 부담
- D씨 (공동명의 부부, 6월 1일 잔금 완료) — 매수자 부부가 지분 비율로 안분 부담
- E씨 (5월 25일 잔금 + 6월 5일 등기) — 빠른 잔금일 기준 → 매수자 그 해 부담
- F씨 (특약 50:50, 6월 5일 잔금) — 고지서는 매도자에게 발송, 매도·매수자가 사적으로 절반 정산
12. 매매 계약서 특약 — 분쟁 예방
잔금일이 6월 1일 전후로 애매하면 매매 계약서 특약에 재산세 부담을 명시하는 것이 분쟁 예방에 가장 확실합니다.
- 특약 ① — “그 해 재산세 및 도시지역분은 매도자가 부담한다”
- 특약 ② — “그 해 재산세는 매도자와 매수자가 1/2씩 부담한다”
- 특약 ③ — “고지서는 매도자에게 발송되며 매도자가 납부 후 매수자가 절반을 정산한다”
- 주의 — 특약은 매도·매수자 간 효력만 있고 지자체에는 변경 신청 불가
- 보관 — 매매 계약서 원본·잔금 영수증·등기부등본을 함께 보관
- 공인중개사 — 잔금일 협상 단계에서 재산세 부담 주체를 반드시 명시하도록 요청
- 분쟁 시 — 한국토지주택공사(LH) 부동산거래분쟁조정위원회, 한국공인중개사협회 자문 등 활용
정부 공식 출처·확인 채널
- 행정안전부 (지방세제·재산세 안내): www.mois.go.kr
- 위택스 (재산세 조회·납부): www.wetax.go.kr
- 정부24 (부동산 공시가격 확인): www.gov.kr
- 국토교통부 부동산 공시가격 알리미: www.realtyprice.kr
- 주택 소재지 시·군·구청 세무부서 (방문·문의)
- 국세청 상담센터 (양도세·종부세 일반 문의): 126
- 법령 근거: 「지방세법」 제107조(납세의무자)·제114조(과세기준일) / 「지방세법 시행령」 제18조(사실상 소유자) / 「종합부동산세법」