재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 합니다. 이날 부동산을 사실상 소유한 사람이 그 해 재산세 1년치를 모두 부담합니다. 「지방세법」 제114조에 명시된 규정으로, 7월·9월에 실제 고지서가 나가더라도 납세의무자는 6월 1일 시점 소유자로 확정됩니다.
이 때문에 매매 잔금일이 5월 말이냐 6월 초냐에 따라 1년치 재산세 부담자가 매도자와 매수자 사이에서 완전히 바뀝니다. 수십만 원부터 수백만 원까지 차이가 나기 때문에 잔금 협상 단계에서 반드시 짚어야 하는 항목입니다.
이 가이드는 행정안전부 보도자료·「지방세법」·「지방세법 시행령」·위택스 안내를 기반으로 과세기준일의 의미, 잔금일별 부담 주체, 납부 일정, 매도·매수 협상 포인트를 정리했습니다.
1. 한 줄 결론 — 누가 내는지부터
재산세는 6월 1일 현재 부동산을 사실상 소유한 사람이 그 해 1년치를 전부 냅니다. 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 소유권이 넘어간 것으로 봅니다.
- 잔금 5월 31일까지 — 6월 1일에는 매수자가 소유자 → 매수자가 그 해 재산세 부담
- 잔금 6월 1일 당일 — 그 날 매수자에게 소유권 이전 → 매수자 부담 (행정안전부 명시)
- 잔금 6월 2일 이후 — 6월 1일에는 아직 매도자가 소유자 → 매도자(전 소유자) 부담
- 근거 — 「지방세법」 제107조(납세의무자), 제114조(과세기준일)
- 기준 — 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날 (등기 전 잔금 완료 시 잔금일 기준)
2. 왜 6월 1일인가 — 과세기준일의 의미
과세기준일은 한 시점을 고정해 그 시점의 소유자에게 1년치 세금을 부과하기 위한 장치입니다. 1년 내내 거래가 빈번한 부동산에서 매월 일할 계산을 하지 않고, 6월 1일 한 날만 보겠다는 행정 편의 규정입니다.
- 과세기준일 — 매년 6월 1일 (「지방세법」 제114조)
- 납세의무자 — 그 날 부동산을 사실상 소유한 자 (등기 명의자가 아닐 수도 있음)
- 사실상 소유자 — 등기 전이라도 잔금을 받아 사용·수익할 수 있게 된 자
- 1년 단위 부과 — 6월 2일에 매도해도 그 해 재산세는 매도자 부담
- 일할 계산 X — 보유 기간에 따른 안분·정산 규정 없음
- 공정 — 「지방세기본법」상 부담 형평을 위한 일반 원칙
3. 잔금일별 부담 — 한눈에 보는 표
잔금일 하나 차이로 1년치 재산세 부담자가 정반대로 바뀝니다. 다음 표가 가장 자주 검색되는 사례입니다.
- 잔금 5월 30일 (금) — 6월 1일 소유자는 매수자 → 매수자 부담
- 잔금 5월 31일 (토) — 6월 1일 소유자는 매수자 → 매수자 부담
- 잔금 6월 1일 (일) — 그 날 소유권 이전 완료 시 매수자 → 매수자 부담
- 잔금 6월 2일 (월) — 6월 1일에는 매도자가 소유자 → 매도자 부담
- 잔금 6월 10일 — 동일하게 6월 1일 매도자 → 매도자 부담
- 결론 — 매수자 입장에서 절세하려면 6월 2일 이후 잔금, 매도자는 6월 1일 이전 잔금
4. 등기 전 잔금만 치른 경우 — 사실상 소유자 판정
현실에서는 잔금일과 등기접수일이 다른 경우가 많습니다. 이때는 빠른 쪽 기준으로 소유권 이전을 인정합니다.
- 원칙 — 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 소유권 이전일로 봄
- 잔금 5월 30일 + 등기 6월 5일 — 5월 30일 기준 → 6월 1일 매수자 소유
- 잔금 6월 3일 + 등기 5월 28일 — 5월 28일 기준 → 6월 1일 매수자 소유
- 둘 다 5월 — 5월 기준 매수자 소유
- 둘 다 6월 1일 이후 — 6월 1일 매도자 소유 (재산세 매도자 부담)
- 근거 — 「지방세법 시행령」 제18조 (사실상 소유자)
- 유의 — 매매계약서·잔금 영수증·등기부등본을 함께 소명 자료로 보관
5. 매도·매수 잔금 협상 — 절세 타이밍
재산세는 보통 공시가격 5억 원 주택 기준 1주택자 약 60~80만 원, 다주택자 약 100만 원 안팎이 나옵니다. 잔금일 하루 차이로 이 금액이 누구에게 부과되는지 갈리므로 협상이 치열한 구간입니다.
- 매도자 절세 전략 — 잔금일을 5월 31일까지로 당겨 그 해 재산세를 매수자에게 넘김
- 매수자 절세 전략 — 잔금일을 6월 2일 이후로 미뤄 그 해 재산세를 매도자가 부담
- 절충 — 잔금일을 6월 1일 직후로 잡되 매매가에서 그 해 재산세 절반을 매수자에게 보전 (특약)
- 특약 예시 — “그 해 재산세는 매도자와 매수자가 각 1/2씩 부담한다”
- 주의 — 특약은 매도·매수자 간 사적 약정일 뿐, 지자체에 대한 납세의무자는 변경 X
- 주의 — 1년치 재산세 외에 종합부동산세·도시지역분도 같은 6월 1일 기준 적용
- 전세·임대 — 임차인은 납세의무자 X (재산세는 소유자가 부담)
6. 재산세 납부 일정 — 7월·9월 분할
납세의무는 6월 1일에 확정되지만, 실제 납부는 7월과 9월에 나누어 합니다. 고지서는 7월 초·9월 초에 자동 발송됩니다.
- 주택분 1기 — 7월 16일 ~ 7월 31일 (전체 세액의 1/2)
- 주택분 2기 — 9월 16일 ~ 9월 30일 (전체 세액의 1/2)
- 주택 세액 20만 원 이하 — 7월에 일시 납부 (분납 X)
- 건축물·선박·항공기 — 7월 16일 ~ 7월 31일 (일시 납부)
- 토지 — 9월 16일 ~ 9월 30일 (일시 납부)
- 고지서 — 6월 1일 소유자 명의로 7월 초·9월 초 자동 발송
- 납부 — 위택스(www.wetax.go.kr), 인터넷지로, 가상계좌, 은행 창구, 카드, 간편결제
7. 6월 1일 직후 매매 — 매수자 입장 체크
6월 2일 이후 잔금을 치르면 매수자는 그 해 재산세를 내지 않습니다. 다만 다음 해부터는 본인이 6월 1일 소유자가 되므로 1년치 재산세를 전액 부담하게 됩니다.
- 그 해 — 6월 2일 이후 잔금 → 그 해 재산세 매도자 부담
- 다음 해 — 그 해 6월 1일 매수자 소유 → 매수자가 1년치 부담
- 고지서 수령 — 그 해 7월·9월 고지서는 매도자에게 발송 (매수자가 받았다면 매도자에게 전달)
- 착오 납부 — 매수자가 잘못 납부했다면 매도자에게 반환 청구 또는 지자체 환급 요청
- 주의 — 일부 매도자가 잔금 후 고지서를 무시할 수 있으므로 매매 특약에 명시 권장
- 확인 — 위택스에서 본인 명의 재산세 부과 내역 조회 가능
8. 6월 1일 직전 매매 — 매도자 입장 체크
잔금일을 5월 31일까지 당겨 마치면 매도자는 그 해 재산세를 매수자에게 넘길 수 있습니다. 다만 양도 시점 자체에 따라 양도소득세·종부세도 영향을 받으므로 종합적으로 따져야 합니다.
- 그 해 — 5월 31일까지 잔금 → 그 해 재산세 매수자 부담
- 양도소득세 — 별개 세제, 양도 시점에 따라 비과세 보유기간(2년) 등 영향
- 종합부동산세 — 동일하게 6월 1일 기준이므로 함께 절세 효과
- 주의 — 5월 말 거래가 몰리면 등기·자금 일정이 빡빡해 잔금 지연 위험
- 주의 — 1주택 비과세·9억 원(고가주택) 기준 등 양도세 요건과 함께 검토
- 권장 — 매도 전 세무사 또는 국세청 상담(126) 활용
9. 자주 묻는 질문 — Q&A
- Q. 6월 1일 잔금이면 누가 내나요? A. 그 날 매수자에게 소유권이 이전되므로 매수자가 그 해 재산세를 부담합니다.
- Q. 잔금은 5월 30일인데 등기는 6월 10일이면? A. 빠른 날인 5월 30일 기준 → 6월 1일 소유자는 매수자 → 매수자 부담.
- Q. 등기를 5월에 먼저 마치고 잔금은 6월 5일이면? A. 등기접수일이 5월이므로 매수자 부담.
- Q. 임차인(전세·월세)이 재산세를 내야 하나요? A. 아닙니다. 재산세는 소유자 부과세이며 임차인은 납세의무자가 아닙니다.
- Q. 공동명의 부부면? A. 지분 비율로 안분 부과되며 각자 본인 지분만큼 납세의무가 있습니다.
- Q. 매매 특약에 ‘재산세는 매도자가 낸다’라고 적으면? A. 매도·매수자 간 사적 약정으로만 유효합니다. 지자체 고지서는 6월 1일 사실상 소유자에게 발송됩니다.
- Q. 고지서를 받았는데 이미 매도한 부동산이면? A. 6월 1일 시점 소유자였다면 매도 후라도 납부 의무가 있습니다.
- Q. 미납하면 가산금은 얼마인가요? A. 납부기한 경과 시 3% 가산금이 부과되고, 미납분에 대해 매월 0.66~0.75% 중가산금이 누적됩니다 (지방세 일반 원칙).
10. 종부세·도시지역분 — 같은 6월 1일 기준
6월 1일 기준은 재산세에만 적용되는 것이 아닙니다. 종합부동산세, 재산세 도시지역분도 동일한 기준일을 사용하므로 잔금일 결정 시 함께 고려해야 합니다.
- 종합부동산세 — 과세기준일 6월 1일, 1세대 1주택 공시가격 12억 원 초과분 등 대상
- 재산세 도시지역분 — 과세표준 × 0.14%, 도시계획구역 내 부동산 (재산세 고지서에 함께 표시)
- 지역자원시설세 — 일부 부동산에 별도 부과 (소방·교통 등)
- 지방교육세 — 재산세의 20%가 자동 부과
- 결론 — 6월 1일 소유자는 재산세·도시지역분·종부세·지방교육세를 모두 책임
11. 사례 비교 — 잔금일별 시나리오
- A씨 (공시가격 5억 1주택, 5월 30일 잔금) — 매수자가 그 해 재산세 약 60~80만 원 부담
- B씨 (공시가격 5억 1주택, 6월 3일 잔금) — 매도자가 그 해 재산세 약 60~80만 원 부담, 매수자는 다음 해부터 부담
- C씨 (공시가격 12억 다주택, 5월 28일 잔금) — 매수자가 재산세 + 종부세 모두 부담
- D씨 (공동명의 부부, 6월 1일 잔금 완료) — 매수자 부부가 지분 비율로 안분 부담
- E씨 (5월 25일 잔금 + 6월 5일 등기) — 빠른 잔금일 기준 → 매수자 그 해 부담
- F씨 (특약 50:50, 6월 5일 잔금) — 고지서는 매도자에게 발송, 매도·매수자가 사적으로 절반 정산
12. 매매 계약서 특약 — 분쟁 예방
잔금일이 6월 1일 전후로 애매하면 매매 계약서 특약에 재산세 부담을 명시하는 것이 분쟁 예방에 가장 확실합니다.
- 특약 ① — “그 해 재산세 및 도시지역분은 매도자가 부담한다”
- 특약 ② — “그 해 재산세는 매도자와 매수자가 1/2씩 부담한다”
- 특약 ③ — “고지서는 매도자에게 발송되며 매도자가 납부 후 매수자가 절반을 정산한다”
- 주의 — 특약은 매도·매수자 간 효력만 있고 지자체에는 변경 신청 불가
- 보관 — 매매 계약서 원본·잔금 영수증·등기부등본을 함께 보관
- 공인중개사 — 잔금일 협상 단계에서 재산세 부담 주체를 반드시 명시하도록 요청
- 분쟁 시 — 한국토지주택공사(LH) 부동산거래분쟁조정위원회, 한국공인중개사협회 자문 등 활용
정부 공식 출처·확인 채널
- 행정안전부 (지방세제·재산세 안내): www.mois.go.kr
- 위택스 (재산세 조회·납부): www.wetax.go.kr
- 정부24 (부동산 공시가격 확인): www.gov.kr
- 국토교통부 부동산 공시가격 알리미: www.realtyprice.kr
- 주택 소재지 시·군·구청 세무부서 (방문·문의)
- 국세청 상담센터 (양도세·종부세 일반 문의): 126
- 법령 근거: 「지방세법」 제107조(납세의무자)·제114조(과세기준일) / 「지방세법 시행령」 제18조(사실상 소유자) / 「종합부동산세법」