2022년 5월 10일부터 4년간 한시 적용되던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일을 끝으로 종료되었습니다. 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 기본세율에 더해 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p의 중과세율을 적용받습니다.
또한 장기보유특별공제(최대 30%, 1세대 1주택은 최대 80%)도 배제됩니다. 지방소득세 10%까지 합치면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%까지 올라가게 됩니다.
이 가이드는 국세청·기획재정부·소득세법 시행령(대통령령 제36129호) 공식 자료를 기반으로 부활 일정, 세율 구조, 조정대상지역 명단, 잔금 유예 구제, 계산 사례, 자주 막히는 점을 정리했습니다.
1. 다주택자 양도세 중과란
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에 소재한 주택을 2주택 이상 보유한 사람이 그 주택을 양도할 때 기본세율에 일정 세율을 가산하는 제도입니다. 「소득세법」 제104조의 7 등에 근거합니다.
- 근거 법령: 「소득세법」 제104조의 7, 「소득세법 시행령」 제167조의 3 등
- 기본 구조 — 양도소득세 = 양도차익에 기본세율(6~45%) 적용
- 다주택자 중과 — 조정대상지역 + 다주택 = 기본세율 + 가산세율(20~30%p)
- 장기보유특별공제(최대 30%) 배제 — 보유 기간 길어도 추가 공제 없음
- 지방소득세 — 양도세의 10% 추가 (별도 신고 절차 X, 자동 부과)
- 1세대 1주택 비과세(2년 보유·거주)는 별개 제도로 그대로 유지
2. 부활 일정 — 2026년 5월 10일
정부는 부동산 거래 활성화를 위해 2022년 5월 10일부터 다주택자 중과를 한시 유예해 왔습니다. 2026년 2월 27일 공포된 「소득세법 시행령」(대통령령 제36129호)에 따라 추가 연장 없이 5월 9일 유예가 종료되고 5월 10일부터 중과가 다시 적용됩니다.
- 2022년 5월 10일: 다주택자 양도세 중과 한시 유예 시작
- 2024년 5월·2025년 5월: 두 차례 1년 단위 연장
- 2026년 2월 27일: 소득세법 시행령 개정 공포 (추가 연장 X 확정)
- 2026년 5월 9일: 유예 마지막 날 (잔금 기준)
- 2026년 5월 10일: 중과 부활 (양도일 기준 적용)
- 양도일 판단 기준 — 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날
3. 가산 세율 — 2주택자·3주택 이상
다주택자 가산 세율은 보유 주택 수에 따라 결정됩니다. 본인과 배우자 명의 주택을 합산해 세대 단위로 판정합니다.
- 1주택 (1세대 1주택) — 기본세율 + 비과세 가능 (양도가액 12억 원 초과분만 과세)
- 2주택자 — 기본세율(6~45%) + 20%p 가산 → 26~65%
- 3주택 이상 — 기본세율 + 30%p 가산 → 36~75%
- 지방소득세 10% 추가 시 — 2주택 최고 71.5% / 3주택 이상 최고 82.5%
- 보유 1년 미만 — 70% 세율 vs 중과세율 중 큰 세액
- 보유 1~2년 미만 — 60% 세율 vs 중과세율 중 큰 세액
- 2년 이상 보유 — 중과세율 적용 (장기보유특별공제 배제)
4. 조정대상지역 — 2026년 5월 기준
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 2025년 10·15 주택시장 안정화 대책으로 조정대상지역이 대폭 확대되었습니다.
- 서울특별시 — 25개 자치구 전체 (강남구·서초구·송파구·용산구는 투기과열지구 함께 지정)
- 경기도 — 과천시 · 광명시 · 수원시 영통구·장안구·팔달구 · 성남시 분당구·수정구·중원구 · 안양시 동안구 · 용인시 수지구 · 의왕시 · 하남시 (총 12개 지역)
- 비조정지역(인천·부산·대구·광주·울산 등 광역시 일부 포함)은 양도세 중과 X
- 조정대상지역은 국토교통부가 주택시장 동향에 따라 수시 조정
- 최신 명단 확인 — 국토교통부 부동산정책과 또는 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)
- 주의 — 양도일 기준 조정대상지역 여부로 판단 (취득 당시 비조정이었어도 무관)
5. 장기보유특별공제 배제 — 가장 큰 부담
중과세율보다 실질적으로 부담이 더 큰 부분은 장기보유특별공제 배제입니다. 보유 기간이 길수록 손실이 큽니다.
- 일반 장기보유특별공제 — 3년 보유 시 6%부터, 15년 이상 30% (양도차익에서 차감)
- 1세대 1주택 — 거주 요건 충족 시 최대 80%까지 (보유 40% + 거주 40%)
- 다주택자 중과 시 — 장기보유특별공제 0%
- 예) 양도차익 10억 원, 15년 보유 일반 다주택자 — 공제 3억 원 사라짐
- 예) 1세대 1주택 → 다주택 추가 후 양도 — 최대 8억 원 공제 사라짐
- 보유 기간이 길수록 공제 배제 효과가 누적되어 세 부담이 급증
6. 계산 사례 — 국세청 공식 예시
국세청이 공개한 다주택자 양도세 시나리오 계산 예시입니다. 같은 주택, 같은 양도가액이라도 중과 부활 전후 세 부담이 크게 달라집니다.
- 조건 — 조정대상지역 주택, 15년 보유, 양도가액 20억 원, 취득가액 10억 원 (양도차익 10억 원)
- 중과 유예 중 2주택자 — 산출세액 약 2억 5,701만 원 (장기보유특별공제 3억 원 적용)
- 중과 부활 후 2주택자 — 실효세율 약 62%, 산출세액 약 5억 8,251만 원
- 중과 부활 후 3주택자 — 실효세율 약 72%, 산출세액 약 6억 8,226만 원
- 차이 — 2주택자는 약 3.3억 원 추가 부담, 3주택자는 약 4.3억 원 추가 부담
- 여기에 지방소득세 10%(약 6,800만 원)가 별도로 추가
7. 잔금 유예 구제 — 5월 9일 전 계약자
5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금이 금융거래 내역으로 확인되는 경우 추가 잔금 유예가 적용됩니다. 가계약·구두 약정은 인정되지 않습니다.
- 필수 요건 — 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약서 작성
- 필수 요건 — 계약금 지급 사실이 계좌이체 등 금융거래 내역으로 증빙 가능
- 기존 조정대상지역 — 계약일로부터 4개월 내 잔금청산 시 중과 유예 유지
- 2025년 10·15 대책 신규 지정 지역 — 계약일로부터 6개월 내 잔금청산 시 유예
- 유예 적용 시 — 종전 시행령(중과 유예 + 장기보유특별공제 인정)이 그대로 적용
- 주의 — 잔금일이 유예 기한을 하루라도 넘기면 중과 적용
- 주의 — 잔금일 연기 시에는 매도자·매수자 합의로 새 계약서 작성 필요
8. 세대 단위 판정 — 명의·동거 기준
다주택 여부는 '세대' 단위로 판정합니다. 본인 명의가 1주택이어도 배우자 또는 동거 직계가족 명의 주택이 함께 합산됩니다.
- 세대 — 본인 + 배우자 + 동일 주소 거주하는 직계존비속·형제자매
- 배우자 — 별거 중이어도 법적 혼인 관계면 동일 세대 (이혼 신고 완료 시 분리)
- 성년 자녀 — 만 30세 이상 또는 결혼·일정 소득(중위소득 40% 이상)이면 별도 세대 가능
- 공동명의 — 지분 비율과 무관하게 1주택으로 산정 (각자 양도세 따로 신고)
- 분양권·입주권 — 2021년 1월 1일 이후 취득분은 주택 수에 포함
- 상가주택·오피스텔 — 주거용 실제 사용 여부로 판단
9. 절세 전략 — 정보 제공 차원
사례별로 적용 가능 여부가 다르므로 실제 결정 전 반드시 세무사 또는 국세청 126번 상담을 권장합니다.
- 비조정지역 주택 우선 매도 — 중과 적용 X (수도권 외 또는 광역시 일부)
- 1세대 1주택 전환 후 매도 — 1주택만 남기고 2년 후 양도 시 비과세 가능
- 증여 활용 — 배우자 6억 / 직계존비속 5천만~5억 공제 한도 활용 (단, 5년 이월과세 주의)
- 주택임대사업자 등록 — 일부 등록주택은 중과 제외 특례 (요건 복잡)
- 주의 — 가족 간 저가양도(시가 30% 또는 3억 이상 차액)는 증여로 간주
- 주의 — 단기 보유(2년 미만) 시 60~70% 세율 적용으로 중과보다 부담이 더 클 수 있음
10. 자주 막히는 점·체크리스트
- 양도일이 5월 10일 이후인가 — 잔금청산일·등기접수일 중 빠른 날 기준
- 양도 주택이 조정대상지역에 있는가 — 양도일 기준
- 세대 합산 시 다주택인가 — 배우자·동거 직계가족 합산
- 분양권·입주권 보유 여부 — 2021년 이후 취득분 주택 수 포함
- 보유 기간 — 2년 미만이면 단기 양도세율(60~70%)이 더 클 수 있음
- 1세대 1주택 비과세 요건 — 보유 2년 + 조정대상지역 거주 2년
- 지방소득세 — 양도세 신고와 별도 신청 X, 자동 부과·납부
- 예정 신고 — 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 내
11. 신고·납부 절차
- 예정 신고 — 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 내 (예: 5월 양도 → 7월 31일까지)
- 확정 신고 — 그 해 양도소득이 여러 건이면 다음 해 5월 종합소득세와 함께
- 신고 채널 — 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) > 신고/납부 > 양도소득세
- 필수 첨부 — 매매계약서 사본·취득 시 계약서·필요경비 증빙·등기부등본
- 필요경비 — 취득세·중개수수료·인테리어비(법정 항목)·법무사 비용 등
- 납부 — 일시 납부 또는 분납 (1천만 원 초과 시 일부 분납 가능)
- 가산세 — 신고 누락 시 무신고 가산세 20% + 납부지연 가산세 (1일 0.022%)
12. 사례 비교 — 부담 변화
- A씨 (서울 강남, 2주택, 10년 보유, 양도차익 5억) — 유예 중 약 1.4억 → 부활 후 약 2.9억
- B씨 (서울 마포, 3주택, 15년 보유, 양도차익 8억) — 유예 중 약 1.8억 → 부활 후 약 5.4억
- C씨 (경기 분당, 2주택, 5년 보유, 양도차익 3억) — 유예 중 약 8천만 → 부활 후 약 1.5억
- D씨 (충청·지방 거주 비조정 2주택, 양도차익 4억) — 중과 X (기본세율만 적용)
- E씨 (서울 1주택 + 분양권, 양도차익 3억) — 2주택자로 중과 (분양권 포함)
- F씨 (5월 5일 계약·6월 잔금) — 기존 조정대상지역이면 4개월 유예로 종전 적용
정부 공식 출처·참고 채널
- 국세청 (양도소득세 안내): www.nts.go.kr
- 홈택스 (예정 신고·납부): www.hometax.go.kr
- 기획재정부 (시행령 보도자료): www.moef.go.kr
- 국토교통부 (조정대상지역 고시): www.molit.go.kr
- 부동산공시가격알리미 (공시가격 조회): www.realtyprice.kr
- 법제처 국가법령정보센터 (소득세법 시행령 원문): www.law.go.kr
- 국세청 고객센터: 126
- 법령 근거: 소득세법 제104조의 7 / 소득세법 시행령 제167조의 3 (대통령령 제36129호, 2026-02-27)