행정안전부는 2025년 12월 30일 국회 본회의를 통과한 「지방세법」 개정안에 따라 2026년 1월 1일부터 배우자·직계존비속 간 부동산 거래에서 시가 대비 현저히 낮은 가격으로 매매한 경우 '증여 취득'으로 간주해 무상세율(3.5%)을 적용하고 있습니다. 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택은 최대 12% 중과세율이 부과됩니다.
저가 기준은 ① 지급한 대가와 시가 인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 ② 시가 인정액의 30% 이상 차이가 나는 경우 둘 중 하나에 해당합니다. 이미 「상속세 및 증여세법」에서 사용해 온 기준을 「지방세법」(취득세)에도 적용해 과세 형평을 맞춘 것입니다.
이 가이드는 행정안전부 보도자료·「지방세법」 개정 내용을 기반으로 적용 기준, 취득세 세율 구조, 시가 산정 방법, 자주 막히는 점, 합법적 거래 방식까지 정리했습니다.
가족 간 부동산은 세금만 보고 접근하면 오해가 생기기 쉽습니다. 실제로는 취득세, 증여세, 양도세, 자금 출처, 향후 보유세까지 모두 연결되기 때문에, 단일 세목 절세보다 거래 전체의 정합성을 먼저 맞추는 편이 안전합니다.
1. 제도 개요 — 왜 바뀌었나
그동안 「상속세 및 증여세법」(국세)에서는 가족 간 저가양도를 증여로 간주해 증여세를 과세해 왔습니다. 그러나 「지방세법」(취득세)에는 동일 기준이 없어 가족 간 부동산 거래를 매매로 신고하면 취득세(유상취득 1~3%)만 부담하는 사례가 있었습니다.
- 기존 — 가족 매매 신고 시 취득세 유상취득 1~3% (조정대상지역 다주택 중과 8~12% 별도)
- 개정 — 시가 30% 또는 3억 차액 이상 저가 시 증여 간주 → 무상취득 3.5%
- 조정대상지역 3억 이상 고가주택 증여 시 — 최대 12% 중과 (1주택자 증여 제외)
- 근거 — 「지방세법」 개정 (대통령령 / 2026년 1월 1일 시행)
- 주관 — 행정안전부 지방세제국
- 목적 — 조세회피 방지·과세 형평 제고 (행안부 공식 입장)
2. 저가 기준 — 두 가지 중 하나
저가 양도 판정 기준은 「상속세 및 증여세법」 시행령 제26조와 동일하게 적용됩니다. 두 기준 중 하나에만 해당해도 증여로 간주됩니다.
- 기준 ① — 지급 대가와 시가 인정액의 차액이 3억 원 이상
- 기준 ② — 시가 인정액의 30% 이상 차이
- 예) 시가 10억 주택을 6.5억에 거래 → 차액 3.5억(3억 초과) + 35%(30% 초과) → 증여 간주
- 예) 시가 8억 주택을 6억에 거래 → 차액 2억(3억 미만) + 25%(30% 미만) → 증여 간주 X
- 예) 시가 12억 주택을 8.5억에 거래 → 차액 3.5억(3억 초과) → 증여 간주
- 주의 — 시가 인정액 산정이 핵심 (실거래가·공시가격·감정평가액 우선순위)
3. 적용 대상 — 가족 범위
특수관계인 간 부동산 거래가 적용 대상입니다. 「지방세법」상 가족 범위는 「국세기본법」과 유사하게 정의됩니다.
- 배우자 — 법률혼 배우자 (사실혼 일부 사례별 포함)
- 직계존속 — 부모·조부모·증조부모 등 (혈족 및 인척)
- 직계비속 — 자녀·손자녀·증손 등 (혈족 및 인척)
- 형제자매 — 친·이복·이부·인척 형제자매
- 기타 친족 — 4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척
- 사실상 동거 가족 — 사례별 판단
- 법인 — 본인이 30% 이상 출자한 법인 등 특수관계 법인 포함
4. 취득세 세율 구조 — 증여 간주 시
증여로 간주되면 취득세는 유상취득 세율이 아닌 무상취득 세율(3.5%)이 적용됩니다. 조정대상지역 내 일정 가격 이상 주택은 중과세율(최대 12%)이 부과됩니다.
- 일반 증여 간주 — 취득세 3.5% (지방교육세 0.3% + 농어촌특별세 0.2% 별도)
- 조정대상지역 3억 원 이상 주택 증여 — 12% 중과 (1주택자 증여 제외)
- 농어촌특별세 — 면적·가액에 따라 0.2~1.0% 추가
- 지방교육세 — 취득세의 일부 비율 추가
- 유상 매매 시 (저가 기준 미해당) — 일반 취득세 1~3% (가격에 따라)
- 주의 — 별도로 「상속세 및 증여세법」상 증여세(국세, 누진 10~50%)도 부과
5. 시가 인정액 산정 — 가장 중요한 부분
저가 여부 판정은 '시가 인정액'을 기준으로 합니다. 「상속세 및 증여세법」 시행령에서 정한 우선순위에 따라 산정됩니다.
- 1순위 — 평가 기준일 전 6개월 ~ 후 3개월 내 매매·감정평가·수용·경매가
- 2순위 — 유사 주택(같은 단지 동일 평형) 매매 사례 (6개월 전 ~ 3개월 후)
- 3순위 — 감정평가법인 2곳 이상의 감정평가액 평균
- 최후순위 — 부동산공시가격 (공시가격 기준)
- 실무 — 1순위(실거래가) 또는 2순위(유사 사례)가 압도적으로 많이 적용
- 확인 — 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) / 공시가격알리미
- 주의 — 본인 판단으로 '시가가 낮다'고 주장해도 객관적 자료 없으면 인정 X
6. 증여세와 중복 적용 — 국세 + 지방세
취득세(지방세)에서 증여 간주되면 동시에 국세인 증여세 부담도 발생합니다. 이중 부담을 피하려면 시가의 70% 이상 가격으로 거래해야 합니다.
- 증여세 (국세) — 차액 분에 대해 누진세율 10~50% (배우자 6억, 직계 5천만~5억 공제 후)
- 취득세 (지방세) — 시가 인정액에 대해 3.5% (또는 조정대상지역 중과 12%)
- 예) 시가 10억을 6.5억에 거래 — 증여세 차액 3.5억 기준 + 취득세 10억 기준 3.5%
- 비교 — 시가 그대로 매매 시 취득세 1~3%만 부담 (증여세 X)
- 비교 — 명시적 증여 시 증여세 + 취득세 3.5% (가족 공제 활용 가능)
- 결론 — 시가 70% 이상 정상가 매매가 가장 단순·명확
7. 합법적 가족 부동산 거래 방식
가족 간 부동산 절세를 위한 합법적 거래 방식은 다음과 같습니다. 사례별로 유리한 방식이 다르므로 세무 상담이 필요합니다.
- 방식 ① 시가 매매 — 시가의 70% 이상으로 매매 (취득세 1~3%만 부담)
- 방식 ② 정식 증여 — 증여세 공제 한도 활용 (배우자 10년 6억, 직계 10년 5천만/혼인 1억)
- 방식 ③ 부담부증여 — 채무 떠안기 조건의 증여 (채무 부분은 양도세)
- 방식 ④ 차용증 매매 — 가족 간 자금 차용 시 차용증·이자 신고 필수 (실제 자금 이동 증빙)
- 방식 ⑤ 상속 — 일정 자산까지는 상속이 증여보다 유리 (배우자 30억·자녀 5억 공제)
- 방식 ⑥ 신혼·출산 부부 활용 — 결혼증여재산공제 1억 추가 (2024~)
- 주의 — 가짜 매매·자금 출처 불명확은 국세청 적발 가능 (자금출처 조사)
8. 자금 출처 조사 — 동시에 점검됨
가족 간 부동산 거래는 국세청·지자체가 자금 출처를 함께 점검합니다. 매수자의 자금 동원 능력이 부족하면 매매 자체가 증여로 추정됩니다.
- 조사 대상 — 매수자가 미성년자·소득 없는 학생·전업주부 등
- 조사 시점 — 부동산 취득 신고 후 또는 향후 5년 이내 (국세청 빅데이터 분석)
- 확인 자료 — 본인 소득·예적금·증여 받은 자금 출처 증빙
- 자금 부족 시 — 부족분은 증여로 추정 → 증여세 + 가산세
- 차용 인정 요건 — 차용증·이자 지급 내역·만기 상환 증빙
- 권장 — 거래 전 자금 출처 증빙 자료 준비
9. 1세대 1주택 증여 — 12% 중과 제외
조정대상지역 3억 원 이상 주택 증여 시 12% 중과 규정은 1주택자가 증여하는 경우에 한해 제외됩니다.
- 원칙 — 조정대상지역 3억 원 이상 주택 증여 → 12% 취득세 중과
- 예외 — 증여자가 1주택자(증여 후 무주택 또는 잔여 1주택 이하) → 중과 제외, 일반 3.5%
- 1주택자 판단 — 증여자 본인 명의 주택 수
- 다주택자 증여 — 12% 중과 (절세 효과 X)
- 권장 — 다주택자 양도세 중과 부담을 피하려 증여로 우회할 때 신중 검토
- 주의 — 증여 후 5년 이내 양도 시 이월과세(취득가액 승계) 적용
10. 자주 막히는 점·체크리스트
- 거래 가격이 시가의 70% 미만인가 — 30% 차액 기준 충족 시 증여 간주
- 차액이 3억 원 이상인가 — 두 번째 저가 기준 (30% 미만이어도 차액 3억 이상 시 적용)
- 시가 인정액 산정 — 실거래가·유사 사례·감정평가·공시가격 우선순위
- 조정대상지역 + 3억 이상 주택 — 12% 중과 (1주택 증여 제외)
- 증여세(국세) 별도 부담 — 차액 분에 대해 누진 10~50%
- 자금 출처 증빙 — 매수자가 미성년·무소득자면 추가 조사
- 1주택자 증여 vs 다주택자 증여 — 중과 적용 여부 차이
- 이월과세 — 증여 후 5년 이내 양도 시 취득가액 승계 (절세 효과 줄어듦)
11. 사례 비교 — 거래 방식별 세 부담
- A씨 (시가 10억 부친 주택을 5억에 매매) — 차액 5억, 50% → 증여 간주, 취득세 10억×3.5% + 증여세(공제 후 차액 기준)
- B씨 (시가 10억 부친 주택을 8억에 매매) — 차액 2억, 20% → 증여 간주 X, 일반 매매 취득세 1~3%
- C씨 (시가 7억 모친 주택을 5억에 매매) — 차액 2억, 28% → 증여 간주 X (둘 다 미해당)
- D씨 (시가 5억 부친 주택을 3억에 매매) — 차액 2억(3억 미만), 40%(30% 초과) → 증여 간주
- E씨 (시가 15억 조정대상지역 부친 주택, 부친 1주택자, 9억에 매매) — 차액 6억, 40% → 증여 간주 but 1주택 증여 → 3.5%
- F씨 (시가 15억 조정대상지역 부친 주택, 부친 다주택자, 9억에 매매) — 12% 중과 적용
12. 거래 전 점검 — 실무 체크리스트
- 시가 조사 — 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 유사 사례 6개월간 확인
- 공시가격 확인 — 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)
- 감정평가 — 고가 부동산은 감정평가법인 의뢰 (2곳 평균 권장)
- 거래가격 설정 — 시가의 70% 이상 + 차액 3억 미만 동시 충족
- 자금 출처 증빙 — 매수자 소득·예적금·차용·증여 자료 준비
- 차용 시 — 차용증·이자 지급 내역·만기 명시
- 신고 — 매매계약 30일 이내 부동산거래 신고 + 60일 이내 취득세 신고
- 세무 상담 — 사례별로 최적 거래 방식이 다르므로 세무사·법무사 상담
정부 공식 출처·신청 채널
- 행정안전부 (지방세제 안내): www.mois.go.kr
- 위택스 (취득세 신청·납부): www.wetax.go.kr
- 국세청 (증여세 안내): www.nts.go.kr
- 홈택스 (증여세 신고): www.hometax.go.kr
- 국토교통부 실거래가 공개시스템: rt.molit.go.kr
- 부동산공시가격알리미 (공시가격 조회): www.realtyprice.kr
- 법제처 국가법령정보센터: www.law.go.kr
- 국세상담센터: 126
- 법령 근거: 「지방세법」 / 「상속세 및 증여세법」 시행령 제26조