행정안전부는 2025년 12월 30일 국회 본회의를 통과한 「지방세법」 개정안에 따라 2026년 1월 1일부터 배우자·직계존비속 간 부동산 거래에서 시가 대비 현저히 낮은 가격으로 매매한 경우 '증여 취득'으로 간주해 무상세율(3.5%)을 적용하고 있습니다. 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택은 최대 12% 중과세율이 부과됩니다.
저가 기준은 ① 지급한 대가와 시가 인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 ② 시가 인정액의 30% 이상 차이가 나는 경우 둘 중 하나에 해당합니다. 이미 「상속세 및 증여세법」에서 사용해 온 기준을 「지방세법」(취득세)에도 적용해 과세 형평을 맞춘 것입니다.
이 가이드는 행정안전부 보도자료·「지방세법」 개정 내용을 기반으로 적용 기준, 취득세 세율 구조, 시가 산정 방법, 자주 막히는 점, 합법적 거래 방식까지 정리했습니다.
1. 제도 개요 — 왜 바뀌었나
그동안 「상속세 및 증여세법」(국세)에서는 가족 간 저가양도를 증여로 간주해 증여세를 과세해 왔습니다. 그러나 「지방세법」(취득세)에는 동일 기준이 없어 가족 간 부동산 거래를 매매로 신고하면 취득세(유상취득 1~3%)만 부담하는 사례가 있었습니다.
- 기존 — 가족 매매 신고 시 취득세 유상취득 1~3% (조정대상지역 다주택 중과 8~12% 별도)
- 개정 — 시가 30% 또는 3억 차액 이상 저가 시 증여 간주 → 무상취득 3.5%
- 조정대상지역 3억 이상 고가주택 증여 시 — 최대 12% 중과 (1주택자 증여 제외)
- 근거 — 「지방세법」 개정 (대통령령 / 2026년 1월 1일 시행)
- 주관 — 행정안전부 지방세제국
- 목적 — 조세회피 방지·과세 형평 제고 (행안부 공식 입장)
2. 저가 기준 — 두 가지 중 하나
저가 양도 판정 기준은 「상속세 및 증여세법」 시행령 제26조와 동일하게 적용됩니다. 두 기준 중 하나에만 해당해도 증여로 간주됩니다.
- 기준 ① — 지급 대가와 시가 인정액의 차액이 3억 원 이상
- 기준 ② — 시가 인정액의 30% 이상 차이
- 예) 시가 10억 주택을 6.5억에 거래 → 차액 3.5억(3억 초과) + 35%(30% 초과) → 증여 간주
- 예) 시가 8억 주택을 6억에 거래 → 차액 2억(3억 미만) + 25%(30% 미만) → 증여 간주 X
- 예) 시가 12억 주택을 8.5억에 거래 → 차액 3.5억(3억 초과) → 증여 간주
- 주의 — 시가 인정액 산정이 핵심 (실거래가·공시가격·감정평가액 우선순위)
3. 적용 대상 — 가족 범위
특수관계인 간 부동산 거래가 적용 대상입니다. 「지방세법」상 가족 범위는 「국세기본법」과 유사하게 정의됩니다.
- 배우자 — 법률혼 배우자 (사실혼 일부 사례별 포함)
- 직계존속 — 부모·조부모·증조부모 등 (혈족 및 인척)
- 직계비속 — 자녀·손자녀·증손 등 (혈족 및 인척)
- 형제자매 — 친·이복·이부·인척 형제자매
- 기타 친족 — 4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척
- 사실상 동거 가족 — 사례별 판단
- 법인 — 본인이 30% 이상 출자한 법인 등 특수관계 법인 포함
4. 취득세 세율 구조 — 증여 간주 시
증여로 간주되면 취득세는 유상취득 세율이 아닌 무상취득 세율(3.5%)이 적용됩니다. 조정대상지역 내 일정 가격 이상 주택은 중과세율(최대 12%)이 부과됩니다.
- 일반 증여 간주 — 취득세 3.5% (지방교육세 0.3% + 농어촌특별세 0.2% 별도)
- 조정대상지역 3억 원 이상 주택 증여 — 12% 중과 (1주택자 증여 제외)
- 농어촌특별세 — 면적·가액에 따라 0.2~1.0% 추가
- 지방교육세 — 취득세의 일부 비율 추가
- 유상 매매 시 (저가 기준 미해당) — 일반 취득세 1~3% (가격에 따라)
- 주의 — 별도로 「상속세 및 증여세법」상 증여세(국세, 누진 10~50%)도 부과
5. 시가 인정액 산정 — 가장 중요한 부분
저가 여부 판정은 '시가 인정액'을 기준으로 합니다. 「상속세 및 증여세법」 시행령에서 정한 우선순위에 따라 산정됩니다.
- 1순위 — 평가 기준일 전 6개월 ~ 후 3개월 내 매매·감정평가·수용·경매가
- 2순위 — 유사 주택(같은 단지 동일 평형) 매매 사례 (6개월 전 ~ 3개월 후)
- 3순위 — 감정평가법인 2곳 이상의 감정평가액 평균
- 최후순위 — 부동산공시가격 (공시가격 기준)
- 실무 — 1순위(실거래가) 또는 2순위(유사 사례)가 압도적으로 많이 적용
- 확인 — 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) / 공시가격알리미
- 주의 — 본인 판단으로 '시가가 낮다'고 주장해도 객관적 자료 없으면 인정 X
6. 증여세와 중복 적용 — 국세 + 지방세
취득세(지방세)에서 증여 간주되면 동시에 국세인 증여세 부담도 발생합니다. 이중 부담을 피하려면 시가의 70% 이상 가격으로 거래해야 합니다.
- 증여세 (국세) — 차액 분에 대해 누진세율 10~50% (배우자 6억, 직계 5천만~5억 공제 후)
- 취득세 (지방세) — 시가 인정액에 대해 3.5% (또는 조정대상지역 중과 12%)
- 예) 시가 10억을 6.5억에 거래 — 증여세 차액 3.5억 기준 + 취득세 10억 기준 3.5%
- 비교 — 시가 그대로 매매 시 취득세 1~3%만 부담 (증여세 X)
- 비교 — 명시적 증여 시 증여세 + 취득세 3.5% (가족 공제 활용 가능)
- 결론 — 시가 70% 이상 정상가 매매가 가장 단순·명확
7. 합법적 가족 부동산 거래 방식
가족 간 부동산 절세를 위한 합법적 거래 방식은 다음과 같습니다. 사례별로 유리한 방식이 다르므로 세무 상담이 필요합니다.
- 방식 ① 시가 매매 — 시가의 70% 이상으로 매매 (취득세 1~3%만 부담)
- 방식 ② 정식 증여 — 증여세 공제 한도 활용 (배우자 10년 6억, 직계 10년 5천만/혼인 1억)
- 방식 ③ 부담부증여 — 채무 떠안기 조건의 증여 (채무 부분은 양도세)
- 방식 ④ 차용증 매매 — 가족 간 자금 차용 시 차용증·이자 신고 필수 (실제 자금 이동 증빙)
- 방식 ⑤ 상속 — 일정 자산까지는 상속이 증여보다 유리 (배우자 30억·자녀 5억 공제)
- 방식 ⑥ 신혼·출산 부부 활용 — 결혼증여재산공제 1억 추가 (2024~)
- 주의 — 가짜 매매·자금 출처 불명확은 국세청 적발 가능 (자금출처 조사)
8. 자금 출처 조사 — 동시에 점검됨
가족 간 부동산 거래는 국세청·지자체가 자금 출처를 함께 점검합니다. 매수자의 자금 동원 능력이 부족하면 매매 자체가 증여로 추정됩니다.
- 조사 대상 — 매수자가 미성년자·소득 없는 학생·전업주부 등
- 조사 시점 — 부동산 취득 신고 후 또는 향후 5년 이내 (국세청 빅데이터 분석)
- 확인 자료 — 본인 소득·예적금·증여 받은 자금 출처 증빙
- 자금 부족 시 — 부족분은 증여로 추정 → 증여세 + 가산세
- 차용 인정 요건 — 차용증·이자 지급 내역·만기 상환 증빙
- 권장 — 거래 전 자금 출처 증빙 자료 준비
9. 1세대 1주택 증여 — 12% 중과 제외
조정대상지역 3억 원 이상 주택 증여 시 12% 중과 규정은 1주택자가 증여하는 경우에 한해 제외됩니다.
- 원칙 — 조정대상지역 3억 원 이상 주택 증여 → 12% 취득세 중과
- 예외 — 증여자가 1주택자(증여 후 무주택 또는 잔여 1주택 이하) → 중과 제외, 일반 3.5%
- 1주택자 판단 — 증여자 본인 명의 주택 수
- 다주택자 증여 — 12% 중과 (절세 효과 X)
- 권장 — 다주택자 양도세 중과 부담을 피하려 증여로 우회할 때 신중 검토
- 주의 — 증여 후 5년 이내 양도 시 이월과세(취득가액 승계) 적용
10. 자주 막히는 점·체크리스트
- 거래 가격이 시가의 70% 미만인가 — 30% 차액 기준 충족 시 증여 간주
- 차액이 3억 원 이상인가 — 두 번째 저가 기준 (30% 미만이어도 차액 3억 이상 시 적용)
- 시가 인정액 산정 — 실거래가·유사 사례·감정평가·공시가격 우선순위
- 조정대상지역 + 3억 이상 주택 — 12% 중과 (1주택 증여 제외)
- 증여세(국세) 별도 부담 — 차액 분에 대해 누진 10~50%
- 자금 출처 증빙 — 매수자가 미성년·무소득자면 추가 조사
- 1주택자 증여 vs 다주택자 증여 — 중과 적용 여부 차이
- 이월과세 — 증여 후 5년 이내 양도 시 취득가액 승계 (절세 효과 줄어듦)
11. 사례 비교 — 거래 방식별 세 부담
- A씨 (시가 10억 부친 주택을 5억에 매매) — 차액 5억, 50% → 증여 간주, 취득세 10억×3.5% + 증여세(공제 후 차액 기준)
- B씨 (시가 10억 부친 주택을 8억에 매매) — 차액 2억, 20% → 증여 간주 X, 일반 매매 취득세 1~3%
- C씨 (시가 7억 모친 주택을 5억에 매매) — 차액 2억, 28% → 증여 간주 X (둘 다 미해당)
- D씨 (시가 5억 부친 주택을 3억에 매매) — 차액 2억(3억 미만), 40%(30% 초과) → 증여 간주
- E씨 (시가 15억 조정대상지역 부친 주택, 부친 1주택자, 9억에 매매) — 차액 6억, 40% → 증여 간주 but 1주택 증여 → 3.5%
- F씨 (시가 15억 조정대상지역 부친 주택, 부친 다주택자, 9억에 매매) — 12% 중과 적용
12. 거래 전 점검 — 실무 체크리스트
- 시가 조사 — 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 유사 사례 6개월간 확인
- 공시가격 확인 — 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)
- 감정평가 — 고가 부동산은 감정평가법인 의뢰 (2곳 평균 권장)
- 거래가격 설정 — 시가의 70% 이상 + 차액 3억 미만 동시 충족
- 자금 출처 증빙 — 매수자 소득·예적금·차용·증여 자료 준비
- 차용 시 — 차용증·이자 지급 내역·만기 명시
- 신고 — 매매계약 30일 이내 부동산거래 신고 + 60일 이내 취득세 신고
- 세무 상담 — 사례별로 최적 거래 방식이 다르므로 세무사·법무사 상담
정부 공식 출처·신청 채널
- 행정안전부 (지방세제 안내): www.mois.go.kr
- 위택스 (취득세 신청·납부): www.wetax.go.kr
- 국세청 (증여세 안내): www.nts.go.kr
- 홈택스 (증여세 신고): www.hometax.go.kr
- 국토교통부 실거래가 공개시스템: rt.molit.go.kr
- 부동산공시가격알리미 (공시가격 조회): www.realtyprice.kr
- 법제처 국가법령정보센터: www.law.go.kr
- 국세상담센터: 126
- 법령 근거: 「지방세법」 / 「상속세 및 증여세법」 시행령 제26조