주택임대차보호법 종합 가이드 — 전세사기 예방·우선변제·임차권 등기

전세·월세 임차인을 보호하는 핵심 법령은 주택임대차보호법(주임법)입니다. 보증금 회수·임대인 변경·전세사기 방지의 거의 모든 권리가 이 법에 기반합니다.

임차인의 3대 권리

• 1. 대항력 — 임차인이 점유하면서 임대차계약 효력을 새 집주인에게도 주장 가능
• 2. 우선변제권 — 경매·공매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금 회수
• 3. 최우선변제권 — 보증금 일정 액수 이하 "소액임차인"은 다른 채권자보다 우선 변제

대항력 — 효력 발생 요건

• 조건: 입주(점유) + 전입신고 (둘 다 필요)
• 효력 시점: 익일 0시부터 (당일 X)
• 효력: 임대인 변경(매매·상속) 시 새 임대인에게도 계약 그대로 주장 가능
• 소실 사유: 이사 나가거나 전입신고 변경 시

우선변제권 — 보증금 회수의 핵심

• 조건: 대항력 (입주 + 전입신고) + 확정일자
• 확정일자: 임대차계약서에 동·읍·면사무소·등기소·인터넷 등기소에서 받음
• 효력 시점: 확정일자 받은 날 (대항력 같은 날 또는 이후라도 OK)
• 효력: 경매·공매 시 보증금을 후순위 채권자보다 먼저 받음
• 주의: 임대인이 대출(저당권)을 먼저 잡으면 그 저당권보다 후순위가 됨

최우선변제권 — 소액임차인 보호

• 조건: 대항력 (입주 + 전입신고) — 확정일자 X 도 가능
• 보증금 한도 (2024 기준 추정): 서울 1.65억, 광역시·세종 1.45억, 그 외 1.25억 이하
• 최우선변제 한도: 서울 5,500만, 광역시·세종 4,800만, 그 외 4,200만
• 한도 이하 보증금이면 다른 채권자보다 "무조건" 우선 변제 (저당권 우선이라도)
• 출처: 주택임대차보호법 시행령 (변동 가능 — 본인 계약 시점 확인 필수)

임차권 등기명령 — 보증금 미반환 시

• 상황: 계약 만료 후 보증금 못 받았는데 이사 가야 할 때
• 절차: 관할 지방법원에 임차권 등기명령 신청 (1만원 이내)
• 효력: 등기 후 이사 가도 대항력·우선변제권 유지 (이사·전입신고 변경해도 OK)
• 기간: 신청 후 1~3주
• 필요 서류: 임대차계약서·확정일자 받은 서류·내용증명 사본 등

전세사기 예방 체크리스트

• 등기부등본 확인 — 근저당·압류·가압류 여부 (계약 직전·잔금 직전 2회 확인)
• 전세가율 — 매매가 대비 80% 이상이면 위험
• 임대인 본인 확인 — 신분증·등기부 명의 일치
• 임대인 부채 — 국세 완납증명서 요청 (체납 시 우선 변제 대상)
• 다가구·다중주택 — 다른 임차인 보증금 합계 확인 (선순위 보증금 다 받은 후 본인 차례)
• 건축물대장 — 위반 건축물·불법 증축 X
• 잔금일에 등기·계약·전입·확정일자 모두 처리
• HUG 전세보증보험 가입 — 보증금 회수 보장

HUG 전세보증보험 (전세보증금 반환보증)

• 주관: 주택도시보증공사 (HUG·전세보증보험)
• 가입: 임대차계약 후 임차인이 직접 가입 (임대인 동의 X)
• 보증료: 보증금의 0.115~0.154%/년 (전세 1억 = 연 11~15만원)
• 효력: 보증금 미반환 시 HUG가 임차인에게 먼저 지급, 임대인 구상권 행사
• 요건: 전세가율 90% 이하, 등기부 깨끗, 보증금 한도 (수도권 7억·기타 5억)
• 신청: 주택도시기금(nhuf.molit.go.kr) 또는 시중은행

계약 갱신 청구권 (2020 도입)

• 임차인이 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 임대인에게 갱신 의사 통보
• 임대인은 정당한 사유 없이 갱신 거절 X (직계존비속 거주 등 일부 예외)
• 갱신 시 임대료 인상률 5% 상한 (전월세 상한제)
• 1회 갱신만 가능 (총 4년 거주 보장)
• 5% 인상 거부도 가능 — 임대료 분쟁 시 분쟁조정위 신청

분쟁 시 대응 절차

• 1단계: 임대인에게 내용증명 (보증금 반환 청구 + 기한 명시)
• 2단계: 임차권 등기명령 신청 (이사 예정 시)
• 3단계: 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 (무료)
• 4단계: 보증금 반환 소송 (소액사건은 6개월 이내)
• 5단계: 경매 신청 (확정일자 우선변제권 행사)
• 병행: HUG 보증보험 청구 (가입자) / 전세사기 피해자 지원 (정부 특별법)

전세사기 피해자 특별법 (2023 시행)

• 대상: 등록된 전세사기 피해자 (지자체 신청·심사)
• 지원: 우선매수권·경매 유예·세금 감면·이자 지원·임시 거주
• 신청: 거주지 관할 시·군·구청 또는 주택도시보증공사
• 전세사기 피해 신고센터: 1533-8119

참고 사이트

• 주택도시보증공사 (khug.or.kr) — HUG 전세보증보험
• 법률구조공단 (klac.or.kr / 132) — 무료 법률 상담
• 대한법무사협회 (kabl.kr) — 임차권 등기명령 대행
• 전세사기 피해 신고 (1533-8119)
• 주택임대차분쟁조정위원회 (huf.go.kr)
• 정부24 — 등기부 등 발급