최근 몇 년간 깡통전세·다중채무 임대인의 전세사기로 수많은 세입자가 보증금을 잃었습니다. 본 가이드는 계약 전·중·후로 단계별 예방책을 정리합니다.
주요 전세사기 유형
- 깡통전세 — 매매가 ≤ 전세보증금. 집값 하락 시 보증금 회수 불가
- 다중 채무 임대인 — 등기부에 근저당 다수 + 전세도 다중 설정
- 이중 계약 — 임대인이 다른 사람과 또 계약 체결해 보증금 횡령
- 신탁 사기 — 신탁된 부동산을 임대인이 임의로 임대
- 건축주 사기 — 빌라 신축 후 매매 시세 부풀려 깡통전세 양산
계약 전 — 반드시 확인할 10가지
- 1. 등기부등본 (인터넷등기소) — 근저당·압류·가압류 확인
- 2. 매매가 vs 전세가 비율 — 전세가율 80% 초과 시 위험
- 3. 임대인 미납 국세 열람 (국세청·동의 필요)
- 4. 임대인의 다른 매물·부채 검색 (네이버부동산·유튜브·뉴스)
- 5. 신탁등기 여부 확인 (신탁사 동의 필수)
- 6. 공시지가 vs 거래가격 비교 (실거래가 시스템)
- 7. 임대 사업자 등록 여부 (지자체 확인)
- 8. 다가구·다세대 구분 (다가구는 임대차보호법 미적용)
- 9. 인근 시세·전세가율 추이 분석
- 10. 전세보증보험 (HUG·SGI) 가입 가능 여부 사전 체크
계약 중·후 — 안전 장치
- 확정일자 — 동주민센터 또는 인터넷등기소 (당일 처리)
- 전입신고 — 14일 이내 (필수, 우선변제권 발생)
- 전세보증금반환보증 가입 — HUG 또는 SGI
- 임대인 변경 시 신규 임대인 명의 등기부 재확인
- 보증금 송금은 반드시 임대인 본인 계좌로
사고 발생 시
- 전세보증보험 가입자 — HUG·SGI에 보증이행 청구 (3~6개월 소요)
- 미가입자 — 임차권 등기명령·소송 (변호사 상담 권장)
- 정부 지원 (피해자 인정 시): 저금리 대환대출, 우선매수권, 긴급주거 지원
전세보증금이 매매가의 80%를 넘는 매물은 가급적 피하세요. 피하기 어렵다면 전세보증보험 가입이 필수입니다.