청약은 당첨보다 당첨 후 현금흐름이 더 중요합니다. 자격·가점뿐 아니라 계약금, 중도금, 잔금, 취득세까지 같이 계산하세요.
청약은 단순히 통장을 오래 들고 있다고 되는 일이 아니라, 가점과 자격요건, 그리고 당첨 후 자금 계획까지 함께 맞아야 합니다. 많은 사람이 1순위만 보고 들어갔다가 계약과 잔금에서 다시 막힙니다.
청약을 볼 때는 ‘당첨 가능성’과 ‘당첨 후 감당 가능성’을 분리해서 봐야 합니다. 가점이 높아도 중도금 대출, 전매 제한, 입주 시점 자금이 안 맞으면 실제 계약은 힘들 수 있습니다.
실제로 많은 사람이 청약 점수만 보고 준비했다가, 계약금과 중도금, 이사비, 취득세까지 한 번에 필요해지는 구간에서 다시 고민하게 됩니다. 그래서 청약은 자격보다 현금 흐름을 함께 보는 편이 안전합니다.
1. 청약통장
- 주택청약종합저축 — 19세 이상 누구나 가입 가능, 월 2~50만원
- 월 10만원 ≥ 24개월 + 일정 잔액으로 1순위 자격
- 민영주택 1순위: 청약통장 1년 이상 + 일정 횟수 입금
- 공공주택 1순위: 청약통장 2년 이상 + 24회 이상 납입
청약통장은 오래 넣을수록 유리하지만, 납입 금액과 횟수 관리도 중요합니다. 무작정 넣기보다 본인 상황에 맞는 방식으로 꾸준히 유지하는 편이 낫습니다.
특히 무주택 기간이 길지 않거나 부양가족 수가 적다면, 특별공급과 일반공급을 같이 보면서 우선순위를 정하는 편이 좋습니다. 조건이 맞는 공급 유형을 잘못 놓치면 점수보다 기회를 잃기 쉽습니다.
2. 가점 산정 (84점 만점)
- 무주택기간 32점 (15년 이상 만점)
- 부양가족 35점 (6명 이상 만점)
- 청약통장 가입 17점 (15년 이상 만점)
3. 특별공급
- 신혼부부 — 혼인 7년 이내, 자녀 우대
- 다자녀 — 만 19세 미만 자녀 3명+
- 노부모 부양 — 만 65세+ 부모 3년 이상 부양
- 생애최초 — 평생 무주택자 + 소득·자산 기준
- 기관추천·이전기관·국가유공자 등
4. 당첨 후 절차
- 계약일에 계약금 10% 입금
- 중도금 60% (보통 6~10회 분할)
- 잔금일 = 입주일 = 등기 이전
- 취득세 신고 60일 이내
- 보유 기간 5년 전매 제한 (지역별 다름)
5. 흔한 함정
- 당첨 후 10년 재당첨 제한 (수도권·투기과열지구)
- 분양가 상한제 단지는 의무거주 2~5년
- 중도금 대출 한도 부족 시 자기자금 추가 필요
- 당첨 포기 시 청약 자격 일정 기간 박탈
6. 당첨 후에 더 중요한 것
- 계약금과 중도금 현금 흐름
- 전세와 자가 중 어느 쪽이 더 맞는지
- 입주 시점의 이사·가전·인테리어 비용
- 분양가보다 취득세와 대출 이자
- 실거주 의무와 전매 제한
청약 당첨은 끝이 아니라 시작입니다. 실제로는 입주 전까지 자금이 묶이는 시간이 길어서, 기존 전세 만기나 월세 계약 종료 시점과 겹치는지도 같이 확인해야 합니다.
청약은 "가점 + 인내심"의 게임입니다. 본인 가점이 낮다면 특별공급·생애최초·공공임대를 우선 검토하세요.
공식 출처·신청 채널
- 청약홈 — 청약 신청·당첨 조회
- 국토교통부 — 주택공급 정책 공지
- LH·SH·지자체 공공주택 안내