공인중개사 2026 시험 — 8월 접수·10월 31일 시행·합격률·연봉

공인중개사는 부동산 매매·임대차 거래 중개를 합법적으로 할 수 있는 국가 자격증입니다. 1985년 첫 시행 이후 2026년 제35회까지 진행됐으며, 정년 없이 평생 활용 가능한 자격으로 "국민 자격증" 중 하나로 자리잡았습니다.

2026년 시험은 8월 3일부터 7일까지 원서 접수, 10월 31일(토) 시행 예정입니다. 1·2차 합격률은 매년 다르지만 1차 약 30%·2차 약 32% 수준이며, 전체 응시자 대비 최종 합격률은 약 10~15% 수준입니다.

1. 2026 시험 일정 — 핵심 날짜

• 원서 접수: 2026년 8월 3일(월) ~ 8월 7일(금)
• 시험 시행: 2026년 10월 31일(토) — 1·2차 동일 일자
• 1차 시험: 09:30~11:10 (100분)
• 2차 시험: 12:30~14:40 (130분) — 1차 합격자만
• 정답 가안 발표: 시행 직후
• 최종 합격자 발표: 12월 중 (큐넷 공지)
• 응시료: 1차 1.3만원 / 2차 2.6만원 (대략, 매년 소폭 변동)
• 출처: 큐넷 (q-net.or.kr) — 정확한 일정은 공고문 기준

2. 응시 자격 — 누구나 가능

• 학력·연령·경력 제한 없음 — 누구나 응시 가능
• 외국인: 한국 거주 외국인도 응시 가능 (한국어 시험)
• 전과·금치산 기록자: 응시는 가능하나 자격증 발급 시 결격 사유 확인
• 공무원·회사원·학생·주부·은퇴자 — 직업 무관
• 동시 응시 제한: X (다른 자격증 응시와 중복 가능)

3. 시험 과목 — 1차 2과목·2차 3과목

(1) 1차 시험 (객관식 5지선다, 과목당 40문항)

• 부동산학개론 (이론·시장·정책·금융·평가·세제 등)
• 민법 및 민사특별법 (민법 총칙·물권·채권·임대차보호법 등)
• 합격 기준: 매 과목 40점 이상 + 전 과목 평균 60점 이상
• 한 과목이라도 40점 미만이면 과락 — 즉시 불합격

(2) 2차 시험 (객관식 5지선다, 과목당 40문항)

• 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 (중개사법·거래신고법)
• 부동산 공법 (국토계획법·도시정비법·건축법·주택법·농지법 등)
• 부동산 공시·세법 (등기·세무·중과세·양도세 등)
• 합격 기준: 1차와 동일 (과목 40점·평균 60점)
• 공법이 가장 어려움 — 응시생 50~60% 과락 경험

4. 합격률 — 최근 5년 추이

• 1차 합격률: 평균 약 30% (2024 31.4%·2023 28.8%·2022 32.5%)
• 2차 합격률: 평균 약 32% (2024 32.1%·2023 30.5%·2022 26.4%)
• 전체 합격률(원서 접수자 대비): 약 8~13%
• 1차 합격자만 2차 응시 가능 — 그 해 + 다음 해까지 면제
• 최종 합격자 수: 매년 약 15,000~25,000명
• 출처: 큐넷 통계 자료 — 매년 발표

5. 공부 기간·강의 — 일반 패턴

• 직장인 기준: 1~2년 공부 (퇴근 후 평일 2~3시간·주말 5~8시간)
• 전업 수험생: 6개월~1년 집중 학습
• 동차(1·2차 한 번에) 시도: 일반적 9~12개월 풀타임 권장
• 분할 시도(1차 → 다음 해 2차): 2년 계획·합격률 ↑
• 강의: 온라인 인강 (에듀윌·해커스·박문각·이패스 등) — 평균 100~200만원
• 독학: 가능하지만 합격률 절반 수준 (학원 응시자 대비)
• 기출문제 풀이 + 모의고사 + 핵심 정리 단계가 일반적

6. 자격증 발급 — 합격 이후

• 최종 합격 후 6개월 이내: 시·도지사 발급 신청 (수수료 약 1만원)
• 공인중개사 자격증 자체는 사업자 등록 시 활용 (의무 아님)
• 개업 공인중개사: 별도 등록 (시·군·구청) + 보증보험 가입
• 소속 공인중개사: 다른 공인중개사 사무소에 소속 (개업 X)
• 중개보조원: 자격증 없이 사무소에서 보조 업무 (별도 신고)
• 자격증 유효기간: 평생 (갱신 X·정년 X)

7. 연봉·수입 — 일반적 패턴

• 개업 공인중개사: 지역·매물·경력에 따라 연 3,000만~수억원 편차 매우 큼
• 수도권 평균: 연 4,000~7,000만원 (성과형·상가·아파트 중심)
• 지방 평균: 연 2,500~5,000만원
• 소속 공인중개사(직원): 월 200~400만원 + 인센티브
• 중개보수율(2024 개정): 매매 0.4~0.7% / 임대 0.3~0.6%
• 월급제 X·수수료 기반 — 시장 침체 시 수입 변동성 큼
• 최근 트렌드: 부동산 거래량 감소·온라인 중개 확대로 진입 장벽 ↑

8. 부동산 시장 변화·진입 전략

• 2026 부동산 정책 변화: DSR 3단계·LTV 강화·청약 규제 → 거래량 영향
• 프롭테크(부동산 + 기술): 직방·다방·호갱노노 등 플랫폼 영향력 ↑
• AI 시세 평가: 한국부동산원·국토부 실거래가 자동화
• 공인중개사 사무소 폐업률 증가 (2024 약 5,000곳 폐업) — 양극화
• 수익형 부동산 중개: 상가·오피스텔·꼬마빌딩 등 전문화 필요
• 전세 사기 이슈 후: 안전 거래 전문성·임대차 보호 지식 중요
• 진입 시점: 거래량 회복 사이클·금리 인하기 유리

9. 자주 막히는 점·체크리스트

• 원서 접수 마감 임박 폭주: 8월 첫 주 큐넷 접속 폭주 — 첫날·둘째날 접수 권장
• 응시 지역 선택: 거주지 외 가능 — 좌석 마감 빠른 지역 미리 확인
• 1차 면제: 1차 합격자는 그 해 + 다음 해까지 2차만 응시 가능 (3년차에 다시 1차)
• 공법 과락: 2차 공법이 가장 까다로움 — 단원별 학습 + 기출 반복 필수
• 모바일 학습: 인강 앱·기출 문제 앱 활용 (출퇴근 시간 효율)
• 동차 vs 분할: 본인 학습 시간 솔직히 평가 → 분할이 합격률 ↑
• 수험 비용: 강의 + 도서 + 응시료 + 학원 모의 합산 약 100~300만원

10. 사례 비교 — 합격 패턴

• 사례 A (30대 직장인·1년 준비·분할 시도): 1차 8개월·2차 6개월 → 동차 풀타임 어려운 직장인 표준 패턴
• 사례 B (40대 주부·전업 수험생·9개월): 인강 + 학원 모의 → 동차 합격 가능
• 사례 C (50대 은퇴자·2년 분할): 천천히 — 합격률 더 높음·은퇴 후 개업 준비 동시
• 사례 D (20대 대학생): 학교 학기 중 1차·방학 + 다음 학기 2차 — 분할 권장
• 사례 E (재시생): 작년 1차 합격자 — 2차만 응시·합격률 ↑

정부 공식 출처·신청 채널

• 한국산업인력공단 큐넷: www.q-net.or.kr · 1644-8000
• 국토교통부 부동산 정책: www.molit.go.kr
• 한국공인중개사협회: www.kar.or.kr
• 한국부동산원 (실거래가·시세): www.reb.or.kr
• 법령 근거: 공인중개사법 / 부동산 거래신고법
• 응시 수수료 결제: 큐넷 사이트 내 결제