⚠️ 본 가이드는 2026년 5월 기준 한국산업인력공단 큐넷·국토교통부 공시를 종합한 일반 정보 제공입니다. 본인 응시·합격 가능성은 큐넷(q-net.or.kr) 공식 일정과 학원 모의고사 기준으로 별도 점검하시기 바랍니다.
공인중개사는 부동산 매매·임대차 거래 중개를 합법적으로 할 수 있는 국가 자격증입니다. 1985년 첫 시행 이후 2026년 제35회까지 진행됐으며, 정년 없이 평생 활용 가능한 자격으로 "국민 자격증" 중 하나로 자리잡았습니다.
2026년 시험은 8월 3일부터 7일까지 원서 접수, 10월 31일(토) 시행 예정입니다. 1·2차 합격률은 매년 다르지만 1차 약 30%·2차 약 32% 수준이며, 전체 응시자 대비 최종 합격률은 약 10~15% 수준입니다.
1. 2026 시험 일정 — 핵심 날짜
- 원서 접수: 2026년 8월 3일(월) ~ 8월 7일(금)
- 시험 시행: 2026년 10월 31일(토) — 1·2차 동일 일자
- 1차 시험: 09:30~11:10 (100분)
- 2차 시험: 12:30~14:40 (130분) — 1차 합격자만
- 정답 가안 발표: 시행 직후
- 최종 합격자 발표: 12월 중 (큐넷 공지)
- 응시료: 1차 1.3만원 / 2차 2.6만원 (대략, 매년 소폭 변동)
- 출처: 큐넷 (q-net.or.kr) — 정확한 일정은 공고문 기준
2. 응시 자격 — 누구나 가능
- 학력·연령·경력 제한 없음 — 누구나 응시 가능
- 외국인: 한국 거주 외국인도 응시 가능 (한국어 시험)
- 전과·금치산 기록자: 응시는 가능하나 자격증 발급 시 결격 사유 확인
- 공무원·회사원·학생·주부·은퇴자 — 직업 무관
- 동시 응시 제한: X (다른 자격증 응시와 중복 가능)
3. 시험 과목 — 1차 2과목·2차 3과목
(1) 1차 시험 (객관식 5지선다, 과목당 40문항)
- 부동산학개론 (이론·시장·정책·금융·평가·세제 등)
- 민법 및 민사특별법 (민법 총칙·물권·채권·임대차보호법 등)
- 합격 기준: 매 과목 40점 이상 + 전 과목 평균 60점 이상
- 한 과목이라도 40점 미만이면 과락 — 즉시 불합격
(2) 2차 시험 (객관식 5지선다, 과목당 40문항)
- 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 (중개사법·거래신고법)
- 부동산 공법 (국토계획법·도시정비법·건축법·주택법·농지법 등)
- 부동산 공시·세법 (등기·세무·중과세·양도세 등)
- 합격 기준: 1차와 동일 (과목 40점·평균 60점)
- 공법이 가장 어려움 — 응시생 50~60% 과락 경험
4. 합격률 — 최근 5년 추이
- 1차 합격률: 평균 약 30% (2024 31.4%·2023 28.8%·2022 32.5%)
- 2차 합격률: 평균 약 32% (2024 32.1%·2023 30.5%·2022 26.4%)
- 전체 합격률(원서 접수자 대비): 약 8~13%
- 1차 합격자만 2차 응시 가능 — 그 해 + 다음 해까지 면제
- 최종 합격자 수: 매년 약 15,000~25,000명
- 출처: 큐넷 통계 자료 — 매년 발표
5. 공부 기간·강의 — 일반 패턴
- 직장인 기준: 1~2년 공부 (퇴근 후 평일 2~3시간·주말 5~8시간)
- 전업 수험생: 6개월~1년 집중 학습
- 동차(1·2차 한 번에) 시도: 일반적 9~12개월 풀타임 권장
- 분할 시도(1차 → 다음 해 2차): 2년 계획·합격률 ↑
- 강의: 온라인 인강 (에듀윌·해커스·박문각·이패스 등) — 평균 100~200만원
- 독학: 가능하지만 합격률 절반 수준 (학원 응시자 대비)
- 기출문제 풀이 + 모의고사 + 핵심 정리 단계가 일반적
6. 자격증 발급 — 합격 이후
- 최종 합격 후 6개월 이내: 시·도지사 발급 신청 (수수료 약 1만원)
- 공인중개사 자격증 자체는 사업자 등록 시 활용 (의무 아님)
- 개업 공인중개사: 별도 등록 (시·군·구청) + 보증보험 가입
- 소속 공인중개사: 다른 공인중개사 사무소에 소속 (개업 X)
- 중개보조원: 자격증 없이 사무소에서 보조 업무 (별도 신고)
- 자격증 유효기간: 평생 (갱신 X·정년 X)
7. 연봉·수입 — 일반적 패턴
- 개업 공인중개사: 지역·매물·경력에 따라 연 3,000만~수억원 편차 매우 큼
- 수도권 평균: 연 4,000~7,000만원 (성과형·상가·아파트 중심)
- 지방 평균: 연 2,500~5,000만원
- 소속 공인중개사(직원): 월 200~400만원 + 인센티브
- 중개보수율(2024 개정): 매매 0.4~0.7% / 임대 0.3~0.6%
- 월급제 X·수수료 기반 — 시장 침체 시 수입 변동성 큼
- 최근 트렌드: 부동산 거래량 감소·온라인 중개 확대로 진입 장벽 ↑
8. 부동산 시장 변화·진입 전략
- 2026 부동산 정책 변화: DSR 3단계·LTV 강화·청약 규제 → 거래량 영향
- 프롭테크(부동산 + 기술): 직방·다방·호갱노노 등 플랫폼 영향력 ↑
- AI 시세 평가: 한국부동산원·국토부 실거래가 자동화
- 공인중개사 사무소 폐업률 증가 (2024 약 5,000곳 폐업) — 양극화
- 수익형 부동산 중개: 상가·오피스텔·꼬마빌딩 등 전문화 필요
- 전세 사기 이슈 후: 안전 거래 전문성·임대차 보호 지식 중요
- 진입 시점: 거래량 회복 사이클·금리 인하기 유리
9. 자주 막히는 점·체크리스트
- 원서 접수 마감 임박 폭주: 8월 첫 주 큐넷 접속 폭주 — 첫날·둘째날 접수 권장
- 응시 지역 선택: 거주지 외 가능 — 좌석 마감 빠른 지역 미리 확인
- 1차 면제: 1차 합격자는 그 해 + 다음 해까지 2차만 응시 가능 (3년차에 다시 1차)
- 공법 과락: 2차 공법이 가장 까다로움 — 단원별 학습 + 기출 반복 필수
- 모바일 학습: 인강 앱·기출 문제 앱 활용 (출퇴근 시간 효율)
- 동차 vs 분할: 본인 학습 시간 솔직히 평가 → 분할이 합격률 ↑
- 수험 비용: 강의 + 도서 + 응시료 + 학원 모의 합산 약 100~300만원
10. 사례 비교 — 합격 패턴
- 사례 A (30대 직장인·1년 준비·분할 시도): 1차 8개월·2차 6개월 → 동차 풀타임 어려운 직장인 표준 패턴
- 사례 B (40대 주부·전업 수험생·9개월): 인강 + 학원 모의 → 동차 합격 가능
- 사례 C (50대 은퇴자·2년 분할): 천천히 — 합격률 더 높음·은퇴 후 개업 준비 동시
- 사례 D (20대 대학생): 학교 학기 중 1차·방학 + 다음 학기 2차 — 분할 권장
- 사례 E (재시생): 작년 1차 합격자 — 2차만 응시·합격률 ↑
정부 공식 출처·신청 채널
- 한국산업인력공단 큐넷: www.q-net.or.kr · 1644-8000
- 국토교통부 부동산 정책: www.molit.go.kr
- 한국공인중개사협회: www.kar.or.kr
- 한국부동산원 (실거래가·시세): www.reb.or.kr
- 법령 근거: 공인중개사법 / 부동산 거래신고법
- 응시 수수료 결제: 큐넷 사이트 내 결제
📋 공인중개사는 "자격 취득 = 즉시 고소득" 보장이 아니라, 개업·지역·시장 사이클·전문성에 따라 수입 편차가 매우 큽니다. 시험 합격 후 실무 경험·사무소 운영·고객 신뢰 구축이 본격적인 시작입니다. 본 정보는 일반 가이드이며 학습·진로 결정은 본인 상황에 맞게 판단하세요.